2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提新發(fā)展模式。針對房地產(chǎn)原有發(fā)展模式暴露出的問題，市場普遍認(rèn)為需要在供地模式、住房供應(yīng)模式、融資模式、開發(fā)模式等方面做出一系列方向性調(diào)整。在供地模式上，要逐步完善人地掛鉤的土地出讓政策，提高土地率；要厘清存量建設(shè)用地規(guī)模和現(xiàn)狀，控制增量，盤活存量；加快集體土地入市步伐，形成多元化供地，穩(wěn)地價穩(wěn)房價。在融資模式上，要拓寬房企融資渠道，擴(kuò)大直接融資比重，加速發(fā)展REITs等多種融資模式，降低金融系統(tǒng)風(fēng)險。在住房供應(yīng)模式上，加快建立和完善住房保障體系，大力發(fā)展以保障性租賃住房為主的租賃住房市場，落實「租購?fù)瑱?quán)」；逐漸取消商品房預(yù)售制度，避免房地產(chǎn)項目爛尾造成的金融風(fēng)險和人民財產(chǎn)風(fēng)險。在房地產(chǎn)存量運營模式上，引導(dǎo)企業(yè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，提高運營能力，逐漸擺脫高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。
（一）物業(yè)服務(wù)
疫情期間物業(yè)公司深入小區(qū)治理為物業(yè)公司增加了新的競爭力，同時由于政策支持力度不斷加大， 疫情以來中央層面陸續(xù)發(fā)文支持和鼓勵物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，支持發(fā)揮物業(yè)服務(wù)在城市治理、生活服務(wù)中的重要作用，未來房企物業(yè)服務(wù)將持續(xù)快速發(fā)展。據(jù)測算，到2030年全國住宅和非住宅物業(yè)管理面積分別為272、117億平，總體市場規(guī)模2.13萬億元，其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模1.55萬億元、增值服務(wù)0.58萬億元。
受益于資本推動，商品房交付規(guī)模擴(kuò)大，非住宅領(lǐng)域進(jìn)一步放開以及城市服務(wù)、增值服務(wù)等新業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)，近年來我國物業(yè)服務(wù)營收增幅逐年擴(kuò)大。2021 年56家上市物業(yè)企業(yè)披露的年報顯示，全年合計實現(xiàn)營業(yè)收入1811億，同比增長50.53%，全年合計實現(xiàn)歸母凈利潤227億，同比增加50.0%，近年來維持較高的增速。
目前物業(yè)服務(wù)收入主要包括基礎(chǔ)物業(yè)管理、小區(qū)增值、非業(yè)主增值、其他服務(wù)收入。隨著中高頻、剛需型生活服務(wù)滲透率提高以及產(chǎn)品和服務(wù)體系能力的提升，小區(qū)增值服務(wù)仍有較大發(fā)展空間。
從行業(yè)整體發(fā)展機(jī)遇來看，一方面，目前物業(yè)公司的增值服務(wù)正處在快速探索與發(fā)展階段，覆蓋的業(yè)態(tài)逐漸增多，行業(yè)空間的上限在不斷提升，未來物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍將持續(xù)延伸，從傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、公共、基礎(chǔ)設(shè)施，乃至片區(qū)、城市的綜合管理，從基礎(chǔ)服務(wù)，到設(shè)施服務(wù)，再到資產(chǎn)服務(wù)。另一方面，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體的管理經(jīng)營依舊比較粗放，中后臺數(shù)字化程度仍有較大提升空間，未來行業(yè)的運營能力和盈利能力有望隨著科技化升級迎來進(jìn)一步的改善。
（二）租賃住房業(yè)務(wù)
政府「租售并舉」的頂層政策明確，人口加速向大城市和區(qū)域聚集，我國住房租賃市場有望持續(xù)穩(wěn)定增長，相關(guān)市場預(yù)測，到2025年我國住房租賃市場規(guī)模有望達(dá)到3.28萬億，年復(fù)合增長率為7.99%。頂層政策方面，持續(xù)加大對租賃住房的支持力度。國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》， 要求擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。同時，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將保障性租賃住房納入試點范圍。各地實施規(guī)劃和扶持政策也相繼落地，深圳市人才安居集團(tuán)項目正式申報，成為全國首單正式申報的保障性租賃住房REITs項目，北京、上海、重慶等多地已有保障性租賃住房REITs試點項目正在推進(jìn)中，預(yù)計未來將有更多保障性租賃住房REITs 項目涌現(xiàn)出來。人口流動方面，一是我國人口加速向大城市和區(qū)域聚集，住房需求持續(xù)增加。全國第七次人口普查調(diào)查結(jié)果顯示，截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個城市常住人口超1700萬，其中，深圳和廣州的外來人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為69%和50%；上海和北京的外來人口占比也達(dá)到42%和39%，超大城市住房需求持續(xù)增加。二是市轄區(qū)內(nèi)人口流動性增強，推動租賃住房需求擴(kuò)大。2020年市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口規(guī)模約為1.17億，與2010 年的0.4億相比增加了約0.77億，增長192.7%。
從行業(yè)整體發(fā)展機(jī)遇來看，目前中國的住房租賃市場主要分為市場化租賃市場和保障型租賃市場，其中，市場化租賃市場按產(chǎn)權(quán)集中度分為分布式和集中式兩種，仍以質(zhì)量良莠不齊的C2C為主，品牌化、機(jī)構(gòu)化長租公寓占比極低，遠(yuǎn)低于美國、日本等成熟市場，因此產(chǎn)權(quán)集中、便于標(biāo)準(zhǔn)化運營和管理的集中式長租公寓受到越來越多市場參與者的關(guān)注，并且是未來供應(yīng)的主要類型。
（三）輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)
我國代建起源于政府代建，近年來商業(yè)代建伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而迅速擴(kuò)容且具備增長潛力，目前已呈現(xiàn)政府代建、商業(yè)代建、資本代建三足并存的局面。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010-2020年中國房地產(chǎn)代建市場單年新簽合約項目數(shù)量及建筑面積年復(fù)合增速均超24%， 預(yù)計2025年國內(nèi)代建潛在市場面積有望增至9.1億平。2021年中國代建行業(yè)為4.8%的滲透率，而按照歐美國家30%的滲透率預(yù)估，中國代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場前景可觀。目前百強房企中共有38家房企進(jìn)入代建賽道，隨著其它房企陸續(xù)加入，代建市場將有更多的競爭者。
代建的本質(zhì)是提供項目運營服務(wù)的輕資產(chǎn)模式，利潤率較高，在市場震蕩期受波及影響較小。以行業(yè)龍頭綠城管理和中原建業(yè)為例，2021年兩家上市企業(yè)的凈利潤增速分別為31.9%及13%；毛利也維持在高位水平： 中原建業(yè)維持著59%的凈利潤率，綠城管理2021年毛利率為46.4%。
從行業(yè)整體發(fā)展機(jī)遇來看，政府代建方面，政策鼓勵的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市更新及保障性住房等亦有望帶來代建存量及增量拓展市場。商業(yè)代建方面，集中供地和前期政策收緊，一方面，中小型企業(yè)生存壓力增大，與知名度高的代建公司合作，有助于提高其市場知名度和市場競爭能力；另一方面，2021年以來行業(yè)深度調(diào)整，眾多開發(fā)經(jīng)驗不足的地方國企和城投公司大量拿地，為代建行業(yè)發(fā)展提供潛在動力。資本代建方面，隨著金融機(jī)構(gòu)參與出險及高壓房企資產(chǎn)處置，代建企業(yè)可將專業(yè)優(yōu)勢與金融機(jī)構(gòu)的資金優(yōu)勢相結(jié)合，實現(xiàn)雙贏。
（四）城市更新業(yè)務(wù)
近年來，我國城市化進(jìn)程不斷加快，人口持續(xù)地向都市圈涌入，不少城市面臨開發(fā)強度日趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀，在城市規(guī)模有限的背景下， 我國大城市增量土地供應(yīng)越來越少，尤其是一線城市已從增量時代進(jìn)入存量時代，城市改造成為推動城市發(fā)展和土地高效利用的重要渠道和新增長點。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年度，TOP50房企中有超過60%已進(jìn)駐城市更新板塊，同時近九成房企城市更新項目占總土儲比例已集中在15%-30%之間。
整體上看，城市改造項目相比純凈地開發(fā)而言， 盈利能力突出，但也存在開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)慢的特點。城市改造項目存在復(fù)雜的利益關(guān)系，新涉及主體眾多，政府、企業(yè)、公眾反復(fù)博弈，操作難度大，因此土地成本相對較低，針對個別項目，政府甚至?xí)o開發(fā)商相應(yīng)的補貼，鼓勵企業(yè)參與，且可以回避依賴招拍掛等競爭激烈的高價拿地模式，實現(xiàn)具成本優(yōu)勢的高質(zhì)量土地儲備。
從整體發(fā)展機(jī)遇來看，一方面，一二線城市是城市改造重點。其中，珠三角城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了86.28%，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，深圳和廣州的政策體系最為完善，東莞、中山、惠州、佛山、肇慶等緊隨其后，目前已基本進(jìn)入政策調(diào)整和完善期。此外。長三角地區(qū)成長率普遍超過70%，以上海為龍頭發(fā)展迅速，南京、杭州、無錫等地相繼發(fā)力；北京、天津、石家莊正在穩(wěn)步推進(jìn)。另一方面，央企、國企具備多重優(yōu)勢。受限于城市更新業(yè)務(wù)周期長、資金回流慢的特點，即便收益可觀，賽道內(nèi)房企也承受著較大的資金壓力，非規(guī)模房企亦是不敢輕易嘗試，多重因素迭加下，城市更新項目的融資問題亟待解決，目前仍以央企、國企為主。
（五）「住」以外的資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)
在行業(yè)強管控的背景下，未來房企通過開發(fā)銷售業(yè)務(wù)盈利的難度加大，通過資產(chǎn)運營提升盈利和融資能力的重要性將進(jìn)一步凸顯。在「住」以外的不動產(chǎn)運營、管理及服務(wù)領(lǐng)域，業(yè)態(tài)可以是全方位的，不僅是購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、酒店、停車場，還有學(xué)校、醫(yī)院、公共交通設(shè)施、文化活動場所、企業(yè)或機(jī)構(gòu)總部、從景區(qū)、園區(qū)到河道的各類公共空間，都需要管理。與這些業(yè)態(tài)發(fā)生關(guān)聯(lián)的機(jī)構(gòu)與人群，都需要各種服務(wù)，包括這些業(yè)態(tài)的業(yè)主/持有者，或者使用者/租戶，以及在業(yè)態(tài)里工作、生活，從事經(jīng)濟(jì)、社會、文化活動的機(jī)構(gòu)與人群。
